Beidseitige Sonderkündigungsrechte beim Mietvertrag?

Welche beidseitige Sonderkündigungsrechte gibt es eigentlich bei einem Mietvertrag? Diese Frage stellten wir uns, weil eine gute Freundin uns dies vor einigen Tagen fragte. Sie machte sich Gedanken darüber und so kamen wir auf dieses Thema.

Ich denke, dass ein Vermieter es sehr schwer hat einem Mieter zu kündigen und außer, dass der Mieter sich einiges zu Schulden kommen lässt, die Miete nicht zahlt oder Eigenbedarf anmeldet fällt mir da kein Sonderkündigungsrecht ein. Unserer Freundin ging es auch um die sofortige, fristlose Kündigung. Kann ein Mieter durch ein Sonderkündigungsrecht fristlos kündigen oder kann ein Vermieter fristlos kündigen? Es ist eine rein fiktive Frage. Meine Freundin ist zum Glück nicht in der Lage. Wir kamen nur darauf zu sprechen.

Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn er die Wohnung aus welchen Gründen auch immer nicht nutzen kann oder die Nutzung, beispielsweise durch Schimmelpilz, der nicht behoben wird, unzumutbar ist. Natürlich darf er auch kündigen, wenn der Vermieter ihn schwer beleidigt oder sogar bedroht.

Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn der Mieter die Immobilie nicht vertragsmäßig nutzt, zum Beispiel, indem er dort ein Gewerbe ohne Wissen des Vermieters betreibt. Auch wenn er nicht zahlt, kann er fristlos kündigen. Das müssen dann aber mehrere Mieten sein, die überfällig oder teilweise überfällig sind. Er darf auch fristlos kündigen, wenn der Mieter sich permanent über die Hausordnung hinwegsetzt und beispielsweise trotz mehrerer Ermahnungen nachts immer wieder laut Musik hört.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist kein Sonderkündigungsrecht. Auch dabei muss der Vermieter sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Ansonsten darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn schon eine Abmahnung schriftlich erfolgt ist. Ob der Mieter dabei die Miete nicht gezahlt hat oder die Wohnung zweckentfremdet, spielt keine Rolle. Sobald der Mieter sich nicht an den Vertrag hält, hat der Vermieter das Recht entsprechend zu reagieren.

Umgekehrt ist es genauso. Hat die Mietsache Mängel, die vom Mieter auch schriftlich mit Fristsetzung zur Behebung angezeigt worden, muss der Vermieter reagieren. Macht er dies nicht, steht dem Mieter auch das Recht zu fristlos zu kündigen. Wobei man hier auch noch die Möglichkeit der Hilfe zur Selbsthilfe nutzen kann. Schriftlich an den Vermieter einen zweiten Termin für die Behebung setzen und ankündigen, dass man ansonsten selbst aktiv wird und die Kosten mit der Miete verrechnet.