Fristlose Kündigung für Mieter und Vermieter

Da das Thema in einem anderen Beitrag schon einmal angerissen wurde, wollte ich hier mal eine Übersicht einstellen, wann man sowohl als Mieter als auch als Vermieter fristlos kündigen kann. Hierbei ist es unerheblich, welche Form eines Mietvertrages vorliegt, also ob es sich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag handelt. Eins vorweg: Eine fristlose Kündigung muss stets schriftlich eingereicht werden – es empfiehlt sich auch, dies mit einem Einschreiben zusätzlich abzusichern, damit der Empfänger den Erhalt dieser nicht bestreiten kann. Der Grund der fristlosen Kündigung muss in diesem Schreiben genannt werden, es reicht nicht aus nur zu schreiben:

Hiermit kündige ich *** fristlos

Mit freundlichen Grüßen

sondern der Grund muss angeführt werden warum. Falls die fristlose Kündigung auf einer Vertragsverletzung beruht, beispielsweise die Nichtzahlung der Miete (Vermieter) oder aufgrund von Gesundheitsgefahren (Mieter, Schimmel) muss dem eine Abmahnung vorangehen. Also beispielsweise muss der Mieter den Vermieter bei Gesundheitsgefahren durch Schimmel in der Wohnung den Vermieter darauf hinweisen und kann erst wenn dieser diesen Mangel nicht nachbessert fristlos kündigen oder falls der Mieter dem Vermieter eine Mietzahlung schuldig ist.

Eine fristlose Kündigung ohne diese Abmahnung ist nur dann möglich nach § 543 III BGB wenn diese keinen Erfolg verspricht, also beispielsweise der Mieter mehrere Mieten schuldig ist oder in der Vergangenheit ein ähnliches Verhalten an den Tag legte, oder oder oder. Besondere Gründe gibt es einige, aber prinzipiell, um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich immer eine Abmahnung vorweg.

Wann kann der Mieter fristlos kündigen?

Dem Mieter einer Wohnung stehen mehrere besondere Kündigungsgründe zur „Wahl“, die dann angewendet werden können, wenn es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Mietsache bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis das Mietverhältnis abläuft weiter zu nutzen:

- Zum einen, wenn von den Räumen der Mietwohnung Gesundheitsgefahren nach § 543 BGB
ausgehen und eine Gefährdung des Mieters besteht. Diese muss wirklich bestehen und kann nicht nur darin begründet werden, falls ein Mieter mal „besonders empfindlich“ ist und mit diesem oder jenem nicht klar kommt. Eine Gesundheitsgefährdung kann zum Beispiel von starkem Schimmelpilzbefall ausgehen oder wenn die Wohnung nicht beheizbar ist.

- Zum anderen, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß überlässt, beispielsweise wenn er nach Abschluss des Mietvertrages die Nutzung von Räumen nicht ermöglicht oder dem Mieter das Recht zur Nutzung entzieht oder den Bezug der Wohnung nicht ermöglicht.
Beispielsweise könnte vertraglich vereinbart gewesen sein, dass die Wohnung renoviert übergeben wird, dies dann aber nicht der Fall ist – jedoch kann man deswegen nicht gleich fristlos kündigen, sondern muss dem Vermieter auch die Möglichkeit einräumen, diesen Mangel innerhalb einer Abhilfefrist zu beseitigen.

- Außerdem kann ein besonderer Kündigungsgrund auch in einer groben Vertragsverletzung seitens des Vermieters bestehen. Hierbei muss es sich um eine grobe, schuldhafte Pflichtverletzung handeln, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?

Grundsätzlich kann ein Vermieter nur aus Gründen fristlos kündigen, welche auch vom Gesetz abgedeckt werden und die im Mietvertrag erfasst sind. Alles was darüber hinaus geht, auch wenn es im Mietvertrag steht, ist nichtig. Man kann sich merken, dass man stets besser gestellt werden kann als es im Gesetz erfasst wird, aber nicht schlechter, es kann also niemand vertraglich irgendwelche zusätzlichen Gründe aufnehmen und so sein eigenes Recht etablieren.

Dem Vermieter einer Wohnung stehen mehrere besondere Kündigungsgründe zur „Wahl“, die dann angewendet werden können, wenn es dem Vermieter nicht zumutbar ist, die Mietsache bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis das Mietverhältnis abläuft, dem Mieter zu überlassen:

- Zum einen, laut § 543 II Nr.3 BGB falls der Mieter erhebliche Mietrückstände hat. Hierbei kann es sich um 2 aufeinander folgende Mietzahlungen handeln, welche vom Mieter teilweise oder gar nicht geleistet wurden. Bei der teilweisen Nichtzahlung muss die Gesamtsumme jedoch schon einiges ausmachen und erheblich sein, also beispielsweise eine Monatsmiete übersteigen oder die ausstehende Miete, falls es sich nicht um 2 aufeinander folgende Mietzahlungen handelt und innerhalb eines längeren Zeitraumes auflief, muss 2 Monatsmieten betragen. Diese Summe wird normalerweise durch die Mietkaution abgedeckt, welche 2 Monatsmieten beträgt.
Zudem muss der Mieter schuldhaft in Verzug sein, also er muss die Zahlung schuldhaft unterlassen haben. Beispielsweise wenn die Miete gar nicht oder mit erheblicher Verzögerung gezahlt wurde. Der Mieter ist, entgegen vieler Meinungen, auch dann schuldhaft in Verzug, falls er die Mietzahlungen beispielsweise durch das Wohngeld finanziert und er dieses erst verspätet erhalten hat. Es ist schlichtweg kein Argument, fehlende Mietzahlungen durch fehlende Mittel zu begründen.

- Zum anderen kann dem Mieter bei vertragwidrigem Gebrauch der Wohnung nach § 543 II Nr.2 BGB gekündigt werden, also beispielsweise wenn er in der Wohnung der Prostitution nachgeht (hier muss aber vorher abgemahnt werden), der Mieter mehrfach Schäden an der Mietsache verursachte, der Mieter die Wohnung untervermietete ohne dass der Vermieter davon in Kenntnis gesetzt wurde oder dies genehmigt hat oder wenn er die Wohnung so extrem und gravierend vernachlässigt, dass die Mietsache bzw. die Bausubstanz gefährdet werden könnte.

- Außerdem hat natürlich auch der Vermieter das Recht, bei einer groben Vertragsverletzung seitens des Mieters diesem fristlos mit besonderem Grund zu kündigen, wenn es sich um eine grobe und schuldhafte Pflichtverletzung seitens des Mieters handelt, die das Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar machen.

Wer es noch einmal im Gesetz nachlesen möchte, hier der Link § 543 BGB.

Seit deinem sehr umfangreichen und informativen Posting sind ja schon ein paar Jahre vergangen. Beim Lesen wollte ich schon höflichst nachfragen, ob die Bestimmungen, die du so schön aufgeführt hast, noch gültig sind. Die Frage hat sich allerdings dann durch deinen Link am Ende deines langen Beitrags erledigt, da dort ja die aktuell gültigen gesetzlichen Regelungen nach zu lesen sind.