Immobilie als Geldanlage ohne Eigenkapital?

vom 29.06.2021, 11:53 Uhr

Ich schaue mich immer mal wieder um, wie man aus seinem Geld eine gute Rendite herausholen kann. Dabei habe ich aber bisher immer nur klassisch an der Börse gehandelt mit Aktien oder Fonds. Und für den eigenen Lebensabend haben wir auch eine selbst genutzte Immobilie.

Aber vor dem Kauf von Häusern oder Wohnung als reines Renditeobjekt habe ich immer zurückgeschreckt. Dabei habe ich dafür schon viel Werbung gesehen, hatte auch schon Finanzberater, die mir da tolle Wohnungen aufschwatzen wollten. Aber bisher bin ich immer davor zurückgeschreckt. Ich hatte persönlich am meisten Angst davor, dass ich mir dann da irgendwann eine Wohnung oder ein Haus kaufe, was dann leer steht und statt irgendwie Geld zu verdienen, zahle ich schön selber noch einen zusätzlichen Kredit.

Nun sehe ich in letzter Zeit aber immer wieder ganz viel Werbung von unzähligen Firmen, die damit werben, doch Wohnung oder Häuser mit nur 10.000-15.000 Euro Eigenkapital zu kaufen und das dient dann in der Regel auch nur zur Abdeckung der Nebenkosten. Versprochen wird dann immer, dass man den Kredit mit den Mieteinnahmen abzahlen kann und quasi vom ersten Tag an schon etwas Rendite erwirtschaftet.

Aber wie seriös ist das? Vor allem für Kleinanleger, die keine zehn Häuser haben, sondern das erste Haus oder die erste Wohnung so finanzieren? Und kann man sich da wirklich darauf verlassen, dass die Wohnungen durch die Anbieten immer vermietet werden, damit der Kredit auch bezahlt werden kann? Denn ich meine Sinn macht das als Anlage ja eigentlich nur, wenn mir am Ende des Tages die Mieter das Haus bezahlt haben und nicht ich selber.

Für mich klingt das immer irgendwie zu gut, dass man sich quasi Häuser kaufen kann und dafür nichts bezahlen muss. Vor allem ist das wirklich eine sinnvolle Anlage für Jedermann oder doch nur etwas für Menschen, die eh schon mehr als genug Geld haben?

» Klehmchen » Beiträge: 5487 » Talkpoints: 1.012,67 » Auszeichnung für 5000 Beiträge



Mit dem Thema habe ich mich auch schon befasst und ich lasse die Finger davon. Selbst wenn eine Wohnung ständig vermietet ist, muss man selbst dafür auch bezahlen. Man muss ja das sogenannte Hausgeld zahlen, damit die Verwaltung bezahlt und Rücklagen für Instandsetzungen gebildet werden können.

Wenn man sich dann solche Angebote von Wohnungen anschaut, dann bleibt nach Abzug der Hauskosten nicht viel von der Kaltmiete übrig und damit kann man kaum einen Kredit bedienen. Also bringt eine einzelne Wohnung nicht das, was man als Ziel hat.

Dann müsste man schon ein Mehrfamilienhaus komplett kaufen und die Verwaltung selbst machen. In dem Fall müssten nur Rücklagen gebildet werden. Allerdings hat man immer das Risiko, dass man keine Mieter findet. Entweder weil der Bedarf nicht vorhanden ist oder man einfach zu teuer anbietet. Man mindert mit Leerstand zwar seine Steuerlast, aber kann eventuell einen Kredit nicht bedienen.

» Punktedieb » Beiträge: 17970 » Talkpoints: 16,03 » Auszeichnung für 17000 Beiträge


Ich finde das auch eher schwierig. Wenn man mehr Eigenkapital hat, damit auch eine vernünftige Finanzierung absichern kann, weil man offensichtlich Einnahmen hat und sich auch mal etwas weglegen kann, dann macht das mehr Sinn und man ist auch nicht zwingend sofort darauf angewiesen, dass das alles läuft. Ich denke es ist in einer Stadt relativ einfach einen Mieter zu finden, der dann gerne mal auch einen hohen Preis hinnimmt, aber man selber zahlt eben auch nicht wenig und das muss sich letztendlich ja auch rechnen. Ohne Kapital oder mit wenig Eigenkapital macht das in meinen Augen keinen Sinn.

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» Ramones » Beiträge: 47746 » Talkpoints: 6,02 » Auszeichnung für 47000 Beiträge



Ramones hat geschrieben:Wenn man mehr Eigenkapital hat, damit auch eine vernünftige Finanzierung absichern kann, weil man offensichtlich Einnahmen hat und sich auch mal etwas weglegen kann, dann macht das mehr Sinn und man ist auch nicht zwingend sofort darauf angewiesen, dass das alles läuft.

Aber genau das kostet dich dann ja am Ende wieder Rendite. Natürlich ist die Finanzierung dann viel sicherer und wahrscheinlich werden auch die Konditionen bei der Bank etwas besser. Aber ich persönlich denke dann ja wenn ich nachher soviel Geld selber reinstecke, dass ich da aus reiner Renditesicht nachher nur noch 4-5 Prozent Rendite pro Jahr erziele, mag das zwar mehr sein als auf dem Sparbuch.

Aber dafür den ganzen Aufwand mit einer Immobilie wäre mir da irgendwie zu viel. Da fahre ich ja mit einem ETF für 10-15 Jahre mindestens genauso gut und habe praktisch gar keinen Aufwand. Es klang oder klingt halt immer nur so nach dem Motto du steckst 10.000 Euro rein und nach 20 Jahren gehört dir eine Immobilie, die 200.000 Euro Wert ist. Das wäre ja dann eine ganz andere Hausnummer was die Rendite angeht. Wenn es denn so stimmt. Wobei das eben viel zu schön klingt um wahr sein finde ich.

» Klehmchen » Beiträge: 5487 » Talkpoints: 1.012,67 » Auszeichnung für 5000 Beiträge



Sicher klingt so was in der Werbung gut. Aber rechne doch mal mit realen Zahlen. Ich habe dazu eben mal bei immobilienscout24 geschaut. Kaufpreis 59.000 €, 200 € Hausgeld. Die Wohnung mit ca. 65 qm könnte man hier für etwa 350 € kalt vermieten. Die monatliche Kreditrate wird mit etwa 140 € angegeben.

Wir haben also 350 € minus 340 € für Hausgeld und Kredit. Damit bleiben 10 € im Monat. Bei der Einkommenssteuererklärung kannst du noch die Kreditzinsen absetzen, aber die fallen da kaum ins Gewicht. Aber der Aufwand und vor allem das Risiko lohnt nicht wirklich.

Nimmt man dagegen eine Stadt mit entsprechend hohen Mieten, sehen die Zahlen noch schlechter aus. Kaufpreis 581.000 €, monatliche Rate bei einem Eigenkapital von 116.000 €, Kaltmiete ist knapp 700 € und das Hausgeld liegt bei etwa 250 €. In dem Fall zahlst du jeden Monat noch mal drauf. Also nichts mit Renditeobjekt.

» Punktedieb » Beiträge: 17970 » Talkpoints: 16,03 » Auszeichnung für 17000 Beiträge


Punktedieb, das Hausgeld entspricht fast den Nebenkosten einer Mietwohnung. Die gibt man ja nun zusätzlich zur Kaltmiete an den Mieter weiter. Das ist kein Argument.

Aber es gibt andere Risiken. Da wären Leerstand, Zahlungsrückstände und Mieter, die nicht pfleglich mit der Hütte umgehen. Dazu kommt, dass bei 20 Jahren Finanzierungszeit auch einige zehntausend Euro für die Sanierung und die Modernisierung anfallen werden.

» cooper75 » Beiträge: 13325 » Talkpoints: 497,57 » Auszeichnung für 13000 Beiträge


@cooper75: Das Hausgeld umfasst die Hausverwaltung und die Rücklagen. Einen Teil, nämlich die Kosten für die Verwaltung gibt man an den Mieter weiter. Das sind aber recht kleine Summen, weil meist mit Pauschalen abgerechnet wird. Die Größen bei den Verwaltungskosten liegen bei weniger als 30 Euro pro Wohneinheit. So dass man da nicht wirklich von einer Rendite sprechen kann.

Dazu muss man auch sehen, dass die regelmäßig gebildeten Rücklagen kaum ausreichen, wenn größere Arbeiten an einem Gebäude gemacht werden. Da muss man als Vermieter also alle paar Jahre wieder in die Tasche greifen und zahlen.

Hier und da eine Wohnung kaufen und als Renditeobjekt ansehen, wird also nicht funktionieren. Entweder man investiert in ein Mehrfamilienhaus und macht dabei die Verwaltung selbst. Dann kann sich das lohnen, wenn wirklich immer voll vermietet wird. Aber es gibt eben auch die entsprechenden Risiken, welche du benannt hast. Und das sind ja noch nicht alle möglichen Risiken.

» Punktedieb » Beiträge: 17970 » Talkpoints: 16,03 » Auszeichnung für 17000 Beiträge



Also das klingt ja dann jetzt eher so wie ich mir das auch gedacht habe. Viel zu schön um wahr zu sein und nur nette Verspechen um Interessenten anzulocken. Wenn ich mir da das Beispiel mit der Wohnung anschaue und wir von maximal 10 Prozent Eigenkapital ausgehen, habe ich am Ende dann ohne weitere Kosten eine Wohnung mit einem Wert von 59.000 Euro. Gerechnet hast du wahrscheinlich mit irgendwas zwischen 20-25 Jahren Laufzeit nehme ich an.

Wenn ich jetzt stattdessen die 5900 Euro Eigenkapital in einen MSCI World ETF investiere mit einer durchschnittlichen Rendite von 9 Prozent über 25 Jahre habe ich dann auch 51.000 Euro. Und da muss ich in den 25 Jahren nicht noch einmal Geld nachschießen, wenn am Haus was kaputt geht. Ist natürlich eine gewisse Milchmädchenrechnung, weil die Wohnung ja auch im Wert steigen kann.

Aber was ich dann nicht wirklich verstehe. Der Unterschied scheint ja nicht all zu groß zu sein, was die Rendite angeht. Und dabei habe ich ja jetzt auch vernachlässigt, dass ich beim ETF kein Geld zurücklegen muss, sondern im Zweifel die Hausrücklagen einfach immer wieder in den ETF schießen könnte. Ich habe da keinen Verwaltungsaufwand und die die Rendite ist über einen Zeitraum von 20-25 Jahren ja sehr sicher und wird über den Zeitraum auch immer schlechte Jahre ausgleichen.

Was genau spricht denn da eigentlich überhaupt dafür sich Häuser und Wohnungen zu kaufen? Ich meine, dass machen ja so viele besser betuchte Menschen um dort ihr Geld anzulegen. Aber warum beziehungsweise, welchen Vorteil bringt das? Für mich klingt das ja eigentlich nur danach, dass ich entweder die Verwaltung abgebe und dann nur noch eine kleine Rendite erwirtschafte und dabei noch die Risiken eingehe, wenn die Wohnung leer steht oder was kaputt geht ins Minus zu gehen oder ich mache fast alles selber und habe dann einen riesigen Arbeitsaufwand, der die Rendite nicht Wert ist.

Also was bringt Leute jetzt dazu in Betongeld zu investieren, statt einfach das Geld an der Börse anzulegen? Zumal das Geld ja auch noch viel mehr gebunden ist, wenn es in Beton liegt. Also irgendwo muss sich doch da mehr Rendite herausholen lassen. Oder funktioniert das nur, wenn ich billiger als Marktwert kaufe und die Mieten immer nur am oberen Ende des Mietspiegels ansetze?

» Klehmchen » Beiträge: 5487 » Talkpoints: 1.012,67 » Auszeichnung für 5000 Beiträge


Denen geht es meist weniger um Rendite, sondern um Steuern zu sparen. Das Thema ist also wesentlich komplexer, wenn man den steuerlichen Aspekt als Hauptgrund für den Kauf hat. Deswegen kaufen diese Menschen eben nicht hier und da eine Wohnung, sondern gleich ganze Häuser. Da werden dann auch nicht nur die Kaufkosten und Kosten für Renovierung oder Sanierung angesetzt, sondern auch Abschreibungen, welche über mehrere Jahre laufen.

Wir haben da hier auch so einen Vermieter, der gleich ganze Häuser kauft, die Wohnungen so saniert, wie es die zukünftigen Mieter wünschen und dann eben auch recht hohe Kosten hat. Die meisten Wohnungen bei dem sind dann wirklich Luxus, die sich hier der normale Arbeitnehmer schon nicht mehr leisten kann.

» Punktedieb » Beiträge: 17970 » Talkpoints: 16,03 » Auszeichnung für 17000 Beiträge


Als Privatmensch würde ich mir keine Wohnung als reines Renditeobjekt kaufen, vor allen Dingen nicht ohne Eigenkapital. Wenn ich betuchter wäre, würde ich mir eine Wohnung für mich selber kaufen, aus der Angst heraus, dass hier die Mieten noch weiter steigen und ich mir die Miete irgendwann im Alter nicht mehr leisten kann. Ein anderer Grund wären meine Kinder, die dann später einziehen könnten, und die bei meinem Tod die Wohnung erben würden, und diese dann, falls noch nicht verfallen, wieder an ihre Kinder weitergeben. Aber da eignet sich wahrscheinlich eher ein Haus als eine Wohnung.

Und die großen Wohnungsbaugesellschaften stellen ganz andere Berechnungen an. Sie bauen oder kaufen auch nur dort, wo sie Mietsteigerungen erwarten oder irgendwelche besonderen Zuschüsse bekommen.

» blümchen » Beiträge: » Talkpoints: Gesperrt »


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