Berechnung einer Mieterhöhung nach Modernisierung

A wohnt zur Miete in einem Mehrfamilienhaus und dort werden gerade durch den Vermieter Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Es sollen unter anderem neue Fenster eingebaut werden. Bisher waren noch alte einfachverglaste Fenster in allen Räumen. Es sollen auch noch andere Dinge gemacht werden, wo man sich nicht so sicher ist, was alles noch gemacht werden soll.

Die Mitbewohner und A interessiert es nun, mit welcher Mieterhöhung man dann rechnen muss, wenn die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen sind. Wie wird das berechnet?

Ich würde A. dazu raten, sich dringend Rat beim Mieterschutzbund einzuholen. Denn die Arbeiten, die da scheinbar angekündigt wurden, sind nicht zwingend Modernisierungsmaßnahmen, sondern könnte auch unter Instandsetzungsmaßnahmen fallen und die Kosten dafür dürfen nicht umgelegt werden. Außerdem ist zu beachten, dass man nicht allen Modernisierungsmaßnahmen zustimmen muss.

Ansonsten gilt, elf Prozent der Gesamtkosten für Modernisierungsmaßnahmen dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden. Auf die Jahreskaltmiete. Kosten die Modernisierungsmaßnahmen für den von A. angemieteten Wohnraum zum Beispiel 11000 Euro, dann darf die Jahreskaltmiete um 1000 Euro erhöht werden. Daraus ergibt sich eine Mieterhöhung von 83,33 Euro pro Kalendermonat.

Mein Vorredner hat absolut recht. Man muss genau zwischen Instandsetzung und Modernisierung unterscheiden, denn oft wollen Vermieter einfach alles umlegen. Ausschließlich Modernisierungsmaßnahmen dürfen in Höhe von 11 % auf die Nettokaltmiete umgelegt werden.

Der angesprochene Austausch der Einfachverglasung durch Verbundglasfenster ist eine Modernisierung. Man kann grob sagen, dass eine Modernisierung vorliegt wenn der Ist-Zustand auf den neusten technischen Stand gebracht wird. Wenn zum Beispiel die Fassade gestrichen wird ist das keine Modernisierung sondern eine Instandhaltungsarbeit und darf demzufolge nicht umgelegt werden.

Sollte an der Fassade aber zum Beispiel eine neue Dämmung angebracht werden (welche besser ist als die vorhandene Dämmungsmaßnahme) ist eine Modernisierung vorhanden und es können die Kosten auf die Mieter umgelegt werden.

Wobei man aber auch bei Modernisierungen schauen sollte, warum modernisiert wird. Wenn zum Beispiel die alten Fenster Schäden aufweisen, die reparaturbedürftig waren, dann kann auch ein Teil von den eigentlich Modernisierungskosten abgezogen werden, da eine Instandsetzung sowieso notwendig geworden wäre. Nur wenn bisher intakte Dinge modernisiert werden, können die vollen Kosten umgelegt werden.

Insgesamt ist das ein recht schwieriges Thema, wo ich bei Unsicherheiten immer dazu raten würde alle Rechnungen einzusehen und sich davon Kopien zu machen und dann von Experten wie dem Mieterschutzbund durchschauen zu lassen. Oftmals wissen es ja auch die Vermieter gar nicht, was sie umlegen dürfen und was eigentlich nicht.